Modelagem de CRI para financiamento de empreendimentos imobiliários estudantis

Abstract

Este trabalho explora o potencial do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) no mercado de capitais como alternativa viável e estratégica de financiamento para o setor imobiliário, atendendo à crescente demanda por CRIs, que se consolidam como opção atraente de renda fixa no Brasil, avaliando sua viabilidade em um empreendimento voltado ao mercado estudantil, segmento em expansão no contexto urbano brasileiro, onde há aumento na demanda por moradias adaptadas a jovens estudantes. A metodologia comparou três modalidades de financiamento – CRI, BNDES e capital próprio – utilizando indicadores financeiros como taxa de juros, Custo Efetivo Total (CET) e payback primário, possibilitando avaliação precisa de retorno e risco. O CRI destacou-se pela alavancagem eficiente, com segurança de recebíveis atrelados ao imóvel, garantindo previsibilidade e controle de fluxo de caixa para o investidor. Os resultados indicam que o CRI, em cenário atual de alavancagem, viabiliza recursos a taxas competitivas, alinhando-se ao perfil de investimentos focados em locação, ampliando retornos e promovendo o crescimento do mercado de imóveis estudantis, consolidando-se como solução financeira relevante. Conclui-se que o CRI é a modalidade mais vantajosa e estratégica para o projeto, dado o cenário de alta demanda e o crescimento da renda fixa no mercado brasileiro.

This study explores the potential of Real Estate Receivables Certificates (CRI) in the capital market as a viable and strategic financing alternative for the real estate sector, addressing the growing demand for CRIs, which have become an attractive fixed-income option in Brazil, by evaluating their feasibility in a project exclusively focused on the student housing market, a rapidly expanding segment in Brazil’s urban context, where the demand for housing tailored to young students is increasing. The methodology compared three financing modalities—CRI, BNDES, and equity capital—using financial indicators such as interest rates, Total Effective Cost (CET), and primary payback, enabling an accurate assessment of returns and risks. The CRI stood out for its efficient leverage structure, supported by receivables secured by the property, ensuring predictability and cash flow control for investors. The results indicate that CRI, in the current leveraging scenario, provides funding at competitive rates, aligning with the profile of rental-focused real estate investments, enhancing returns, and fostering the growth of the student housing market, establishing itself as a relevant financial solution. It is concluded that CRI is the most advantageous and strategic modality for the project, considering the high-demand scenario and the growth of fixed-income instruments in the Brazilian market.